News Analysis: Cautious welcome for discounted home scheme

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एक सरकारी योजना नए घरों पर 30% और 50% के बीच पहली बार खरीदारों की छूट की पेशकश कर रही है, लेकिन विशेषज्ञों का डर है कि पुनर्विक्रय और अन्य जटिलताओं पर प्रतिबंध इसकी अपील को कम कर सकते हैं।

पहली होम योजना उन उधारकर्ताओं के लिए उपलब्ध होगी जो अन्यथा इंग्लैंड में £ 80,000 की अधिकतम घरेलू आय के साथ खरीदने में सक्षम नहीं होंगी। छूट लागू होने के बाद

गुणों को £ 250,000 से अधिक खर्च करना चाहिए। लंदन में, घरेलू आय £ 90,000 पर कैप्चर की जाती है और छूट के बाद £ 420,000 पर संपत्ति की लागत।

स्थानीय प्राधिकरण 40% या 50% की उच्च छूट सेट कर सकते हैं और यदि वे अपने क्षेत्र में ऐसा करने की आवश्यकता प्रदर्शित कर सकते हैं तो कम कीमत कैप्स सेट कर सकते हैं।

सभी किफायती घरों का एक चौथाई जो गृह निर्माण करने वालों को योजना नियमों के तहत आपूर्ति करने की आवश्यकता है उन्हें नई योजना के तहत पहले घरों के रूप में नामित किया जाना है।

उधारकर्ताओं को बंधक का उपयोग करना चाहिए जब वे खरीदते हैं क्योंकि सरकार निवेशकों को इस योजना का उपयोग करने की कोशिश करने से रोकना चाहती है।

यह सुनिश्चित करने के लिए कि खरीदारों की भविष्य की पीढ़ियों को भी लाभ हो सकता है, इस योजना के माध्यम से बेचे जाने वाले घर प्रतिबंधों के अधीन होंगे, जिसका अर्थ है कि उस समय वर्तमान मूल्यों के खिलाफ मूल प्रतिशत छूट लागू की जानी चाहिए। यह स्थिति एक कानूनी तंत्र के माध्यम से लगाया जाएगा, जो "शाश्वतता में" लागू होता है।

बंधक उधारदाताओं जो एक पुनर्वास के बाद अपने नुकसान को फिर से भरने की तलाश में हैं, इस आवश्यकता से मुक्त हो जाएंगे, हालांकि उस परिदृश्य में कोई भी लाभ स्थानीय प्राधिकरण को वापस कर दिया जाएगा।

आवास विशेषज्ञ और designsonproperty.co.uk प्रबंध निदेशक केट फाल्कनर इस योजना का स्वागत करते हैं, लेकिन इस बारे में चिंताएं हैं कि इसे खरीदारों को कैसे सूचित किया जाएगा।

"कुल मिलाकर, जो कुछ भी उन क्षेत्रों में लोगों की सहायता करता है जहां समर्थन की आवश्यकता होती है, विशेष रूप से यदि यह भविष्य की पीढ़ियों के लिए नए-निर्माण को प्रोत्साहित करता है।"

लेकिन वह सोचती है कि सरकार, उद्योग और मीडिया से लोगों को यह समझने के लिए कि योजनाएं कैसे काम करती हैं।

"तथ्य यह है कि स्थानीय मतभेद होंगे और आगे भ्रम पैदा करेंगे, इसलिए इसे राष्ट्रीय और स्थानीयकृत संचार रणनीति की आवश्यकता होगी," वह कहती हैं।

"पहली बार खरीदारों को पहले से ही अविश्वसनीय रूप से उलझन में और सरकारी पहल की सीढ़ी पर उनकी मदद करने के लिए संदिग्ध हैं, और उद्योग भी प्रशिक्षित नहीं है क्योंकि यह पेशेवरों और विपक्ष पर होना चाहिए।"

प्रस्ताव पर किफायती आवास और साझा-स्वामित्व योजनाओं की एक बड़ी संख्या के साथ, जिनमें से कई को लगातार सरकारों के तहत फिर से डिजाइन किया गया है और फिर से डिजाइन किया गया है, यह पहली बार खरीदारों को यह निर्धारित करना बेहद मुश्किल है कि कौन सा सबसे अच्छा है। < / p>

Faulkner लंदन और बाकी इंग्लैंड के लिए विभिन्न मूल्य कैप्स का समर्थन करता है, लेकिन चेतावनी देता है कि, जब तक कि इन कैपों को बरकरार रखा गया है क्योंकि कीमतें ऊपर की ओर बढ़ती हैं, गुण 30% छूट के साथ भी तेजी से असुरक्षित हो जाएंगे।

वह यह कहती है कि स्थानीय अधिकारी कम कैप्स सेट कर सकते हैं, विशेष रूप से लंदन में अधिक घरों को किफायती बनाने में भी सहायक हो सकते हैं, जहां 20% इक्विटी ऋण खरीदने में मदद की गई थी, कई खरीदारों को सीढ़ी के पहले rung पर रखने के लिए पर्याप्त नहीं थे।

हालांकि, फॉल्कर भी चिंता करता है कि इस प्रकार की योजना कीमतों को हल करती है क्योंकि पहली बार खरीदारों एक संपत्ति के लिए भुगतान करने के लिए बातचीत करने में असमर्थ हैं, जो एक अनावश्यक प्रीमियम बना सकते हैं।

"यह अच्छा है कि सरकार ने यह निर्दिष्ट किया है कि गुण 'गुणवत्ता और आकार के मामले में समकक्ष बाजार घरों से शारीरिक रूप से अविभाज्य होना चाहिए'," वह कहती हैं।

"मैं इस तथ्य का भी स्वागत करता हूं कि प्रमुख श्रमिकों को प्राथमिकता दी जा रही है।"

सिर्फ नए-निर्माण विशेषज्ञ डेविड स्पेंसर को लगता है कि उदार छूट के बावजूद योजना की जटिलता खरीदारों के लिए एक निवारक होने की संभावना है। उनका कहना है कि मुख्य समस्या यह तथ्य है कि छूट को पारित करने की आवश्यकता के कारण संपत्ति बेचने पर कानूनी प्रतिबंध हैं। इसका मतलब यह है कि संभावित खरीदारों का पूल जिसे मकान मालिक बेच सकता है अधिक सीमित है। वह खरीदार और बंधक ऋणदाता दोनों के लिए एक चिंता है, वह बताते हैं। स्पेंसर कहते हैं, "

" छूट एक affordability दृष्टिकोण से एक अच्छा विचार है। " "लेकिन एक खरीदार परिप्रेक्ष्य से जब अतीत में इस तरह की योजनाएं हुई हैं तो वे लोकप्रिय नहीं हैं क्योंकि या तो खरीदारों ने उन्हें समझ नहीं पाया या वे उस तरह के प्रतिबंध के साथ संपत्ति नहीं खरीदना चाहते थे।"

कुछ आलोचकों ने चेतावनी दी है कि पहल सामाजिक किराए के घरों की आपूर्ति को कमजोर कर सकती है क्योंकि प्रस्तावों को डेवलपर्स को किफायती आवास की एक चौथाई को अलग करने की आवश्यकता होती है, जिसे वे इस योजना के तहत बेचे जाने वाले रियायती घरों के रूप में बनाने के लिए बाध्य हैं।

detractors तर्क देते हैं कि यह आवास संघों को दिए गए घरों के हिस्से को कम कर सकता है ताकि सबसे गरीब परिवारों के लिए सामाजिक किराए पर विकल्प उपलब्ध कराया जा सके।

हालांकि, एक बयान में सरकार का कहना है कि यह किफायती आवास के हिस्से के रूप में सामाजिक किराए का महत्व "मानता हैकार्यकाल का मिश्रण।

"एक स्थानीय प्राधिकरण को सामाजिक किराया पर अपनी नीति आवश्यकताओं को सुरक्षित करने के लिए प्राथमिकता दी जानी चाहिए, एक बार जब उन्होंने 25% पहले घरों की आवश्यकता को सुरक्षित किया हो"।

पोस्ट समाचार विश्लेषण: छूट वाले गृह योजना के लिए सतर्क स्वागत बंधक रणनीति पर पहले दिखाई दिया।